VENDER ANTES DO FINAL DO ANO – As vantagens fiscais que pode aproveitar

Vender um imóvel é, para muitos proprietários, uma decisão que se arrasta. Espera-se pelo momento certo, pelo comprador certo, pelo preço certo. E, muitas vezes, esse momento nunca chega porque ninguém explicou que o final do ano traz vantagens fiscais concretas para quem fecha negócio antes de 31 de dezembro.

Não se trata de pressa. Trata-se de planeamento. E o planeamento fiscal é, talvez, a ferramenta mais subestimada por quem vende casa.

Mais-valias: o reinvestimento e o prazo que não pode falhar

Quando vende um imóvel que não é a sua habitação própria e permanente, o ganho obtido está sujeito a IRS. Mas há uma exceção importante: se reinvestir o valor da venda numa nova habitação própria e permanente, pode ficar isento de tributação.

Esse reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O que muitos proprietários não sabem é que o prazo começa a contar na data da escritura, não na data em que decidem comprar a nova casa.

Vender em dezembro significa que os 36 meses começam a contar a partir desse mês. Vender em janeiro do ano seguinte dá-lhe mais um ano completo de margem. Se está a pensar comprar outra casa para viver, esta é uma variável que pode pesar na decisão.

Novidade de 2026: se o reinvestimento falhar por um motivo que não lhe é imputável, como o incumprimento de um contrato-promessa que vai parar a tribunal, o prazo pode ficar suspenso enquanto a ação judicial decorrer. Mas essa suspensão não é automática e exige que comunique a situação à Autoridade Tributária na declaração de IRS do ano em que o prazo terminaria.

IMI: quem paga em dezembro, paga o ano inteiro

O IMI é pago pelo proprietário que detém o imóvel a 31 de dezembro do ano anterior. Isto significa que, se vender em novembro ou dezembro, o IMI desse ano já foi liquidado em maio (ou nas prestações seguintes) e a responsabilidade pelo pagamento do ano seguinte recai sobre o novo proprietário.

Vender antes do final do ano significa, portanto, que fecha o ciclo do IMI sem ter de suportar mais uma anualidade sobre um imóvel que já não é seu.

Acresce que o IMI tem isenções temporárias para habitação própria e permanente. Se comprar uma nova casa para viver, pode beneficiar de isenção total de IMI durante três anos, desde que o valor patrimonial tributário não ultrapasse 125.000 euros e o rendimento do agregado não exceda 153.000 euros.

IMT e Imposto do Selo: o que paga e o que pode evitar

O IMT e o Imposto do Selo são os impostos que o comprador paga, não o vendedor. Mas conhecê-los é essencial para negociar. Se o seu comprador está a contar com um valor de entrada, precisa de saber que estes impostos têm de ser pagos antes da escritura e não podem ser financiados pelo banco.

Em 2026, uma casa de 150 mil euros para habitação própria permanente paga cerca de 1.009 euros de IMT e 1.200 euros de Imposto do Selo, um total de 2.209 euros. Já uma casa de 250 mil euros sobe para 8.106 euros de IMT e 2.000 euros de Imposto do Selo.

Para jovens até 35 anos, a isenção de IMT e Imposto do Selo aplica-se a imóveis até 330.539 euros para habitação própria e permanente. Se o seu imóvel está dentro desse valor e o comprador é jovem, este é um argumento de venda poderoso.

Os prazos processuais: porque é que dezembro é o mês decisivo

Vender um imóvel não é como assinar um contrato de arrendamento. O processo demora tempo. Entre a assinatura do CPCV e a escritura, o intervalo habitual é de 30 a 90 dias. Se houver crédito habitação envolvido, o prazo pode estender-se.

Isto significa que, se quer que a escritura seja assinada antes de 31 de dezembro, o processo tem de começar muito antes. Se colocar o imóvel no mercado em outubro ou novembro, é possível fechar negócio até ao final do ano. Se esperar por dezembro, a escritura só acontecerá em janeiro ou fevereiro.

E há uma razão prática para querer a escritura assinada no ano corrente: o encerramento do ciclo fiscal. Mais-valias, IMI e outros impostos ficam resolvidos no ano em que o negócio se concretiza.

O que fazer se está a pensar vender antes do final do ano

– Fale com um contabilista ou consultor fiscal: cada situação é única e o planeamento antecipado evita surpresas

– Confirme o valor da sua mais-valia: se vendeu e vai reinvestir, saiba exatamente quanto pode ficar isento

– Prepare a documentação do imóvel: certificado energético, licença de utilização, certidão predial. Documentação em ordem acelera todo o processo

– Coloque o imóvel no mercado o quanto antes: quem começa em outubro tem tempo de fechar em dezembro

Por isso, se está a pensar vender, outubro é o mês para começar. Não porque o mercado fecha em dezembro, mas porque quem começa agora chega a dezembro com o negócio concluído.

A H Imobiliária pode ajudar a preparar o seu imóvel, avaliá-lo com dados reais de mercado e acompanhar todo o processo até à escritura. Fale connosco antes que o ano termine.